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集体强制停贷,对房产多大影响

| 自迅

2022集体强制停贷,对房产多大影响

存款和房子是家庭生存之根基。对中国家庭来说,房子不仅是栖身之地,还可能是两个家庭、两代人所有的积蓄、孩子的学位房以及家人所有的期盼。那么今天小编在这里给大家整理一下房产的相关知识,我们一起看看吧!

停贷风潮

不还贷、上征信、丢首付,这是代价极大的违约事件。这次业主集体单方面宣布强制停贷确实震惊市场。有人认为,无法交楼、违约的是开发商,与银行无关,业主应该履行贷款合同。但楼盘烂尾,交楼无期,业主每月还要背负沉重的贷款,这事放在谁身上都难受。

关键点是业主与开发商的购房合同,业主与银行的贷款合同,这两份合同是不是独立的?

如果业主向私人甲借100万,第二天用这笔钱向开发商购买了一套房,那么这两份合同是独立的,甲和开发商不存在事实关系。不过,购房合同和银行贷款合同不是相互独立的,银行贷款合同是建立在购房合同基础上的,银行与开发商存在事实关系。购房合同类似于主合同,贷款合同类似于从合同。在法律上,这种界定不一定准确,但这两份合同有事实上的关联。比如,银行提供的贷款是用于购房的专项贷款,银行必须在楼盘封顶后才能发放贷款;又如,银行是专项资金的监管方,必须将贷款资金打入预售监管账户,并履行监管义务。

如今,业主集体强制停贷的主要理由就是银行在这些关联的事实上违规。

不少强制停贷的告知书反映:

作为贷款银行,违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款;

作为贷款银行,将按揭贷款资金违规划入非监管账户。

作为预售资金监管银行,未积极履行资金监管义务,导致预售资金支出不明。

以上信息待具体项目核实。在实际操作中,部分银行可能存在提前违规放贷、专项资金未进入监管账户、未履行专项资金监管义务等问题。事实上,很多烂尾项目的直接原因是开发商提前拿到了违规发放的贷款,并且挪用了预售资金。

2014年开启的这波房地产大潮,郑州等城市大搞棚改货币化,恒大等开发商极度冒进,采取高周转的方式攻城略地。所谓高周转,一是从拿地、贷款、建房、销售到还贷在一个较短(如6个月)的周期内完成;二是未等这个项目完成,就利用销售回款资金进入下一个项目,如此项目接项目快速循环滚动。

这个过程就涉及到两个问题:

一是挪用销售回款,包括预售资金;

二是持续加杠杆。

一旦遭遇信贷危机,房企资金链容易断裂,高周转无以为继,就会涌现一堆烂尾楼。在这波房地产大潮中,恒大等开发商在所谓的新一线城市、三四线城市持续高周转,如今郑州出现了不少烂尾楼,其中恒大的楼盘偏多。

银行其实是这种高周转模式的“发动机”。如果银行给开发商提供违规贷款,未封顶提前放贷,没有将专项资金打入监管账户,那么银行相当于放大了风险,有着不可推卸的责任。根据央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》及相关规定,银行“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”、“企业将贷款挪作他用的,经办银行应限期追回挪用资金”。

如果是一项正常的市场交易,业主需要承担其中的交易风险,购买合法的期房类似于期货,风险会更大一些。如今,烂尾楼的业主其实也在承担相应的风险,只是他们的诉求是违规放贷、监管失责的银行需要共同承担风险,要求停止还贷。

业主能否以此为由向法院申请解除贷款合同?

如果项目烂尾无法交楼,甚至开发商破产,业主可以向法院申请解除购房合同和贷款合同。这是正常的途径。如果银行出现明显违规行为,法院受理的机会会大一些。但是,根据该类司法判决的经验,法院支持业主的可能性很低。虽然今年2月份浙江有个案支持业主停贷,但当下法院是否敢开这个口子是一个疑问。

从维权的角度来看,业主退而求其次的办法是业主集体与银行、监管机构协商、谈判,达成停贷协议,维持贷款合同,但暂缓还贷。这样,监管部门和银行有压力促进项目复工。烂尾楼问题是一个个非常具体复杂的个案,没有太多一致性的办法,只能寻求属地管理、本地协调。

从处理烂尾楼的经验来看,如果开发商破产、跑路或资金被挪用,楼还没封顶,解决的难度非常大。房地产属于高投入、高风险的项目,项目严重烂尾后,资金窟窿巨大,债务纠纷复杂,很难找到第三方接盘,地方化解的动力不足。一些城市现在还有上个世纪90年代的烂尾楼,这轮房地产泡沫都没能化解掉。

如果开发商因资金链紧张停工,项目进度尚可,地方政府若能促成银行继续给其贷款,或许还有机会复工交楼。这种经济系统中的集体行动其实不多见,但有它的特殊作用——迫使相关责任方一起解决。但凡有点机会,我建议业主还是设法争取。

说到这里,有些心酸。在中国,房子是民生的民生:是打工人的城市归属,是孩子上学的资格,是年轻人谈对象的条件,几乎是中产家庭所有的资产。过去这些年,中国家庭努力工作就是图个安居。为了这套房子,花掉了两代人的储蓄,牺牲了父母的养老金,透支了未来的消费,背负着30年的债务。当房子烂尾了,一些家庭的希望就破灭了。

实际上,但凡能够交楼,中国家庭都愿意勒紧裤腰带供着,因为我们太需要、太在乎房子了。信用是个人最后的资产,失信的代价在中国同样是非常沉重的。但当希望破灭了,失信就变得没有那么可怕了。

所谓宏大叙事的一粒尘埃,落在个人头上就是一座大山。

银行风险

实际上,银行的利益与房地产市场高度捆绑。若停贷断供潮愈演愈烈,烂尾楼风险可能外溢到银行系统。

根据不完全统计,网络上公开的几十个楼盘业主发布的强制停贷告知书,涉及到的住房贷款超过300亿。虽然我们没法知晓有多少购房者将实际停贷违约,但两个基本的事实是:一是烂尾楼的数量增加,停贷违约的数量也会增加;二是停贷违约数量增加,银行不良率也会增加。

我们知道,房地产贷款(含房地产企业贷款和个人住房贷款)是商业银行贷款主体。从2014年开始,随着房价持续上涨,个人住房贷款的比例快速增加。根据央行公开的信息2014-2017年,个人住房贷款占当年住户部门贷款增量分别为68%、78.8%、89.7%、74%,占当年银行贷款增量的23%、26%、45%、39%。这还不包括房地产企业的贷款。从这个比例可以看出,信贷开足马力全力吹起了这波房地产大潮。

2020年下半年,监管部门开始对房地产市场的贷款进行限制,包括三道红线政策和五档信贷政策。五档限贷政策将银行分为5个档次定制上限。比如,第一档中资大型银行:房地产贷款占比上限40%,个人住房贷款占比上限32.50%;又如,第五档村镇银行:房地产贷款占比上限12.50%,个人住房贷款占比上限7.50%。

流动性被限制后,房地产市场的贷款规模及比重均下滑。央行公布的《2021年金融机构贷款投向统计报告》显示,从增量上看,2021年,全年人民币贷款增加了19.95万亿元,其中个人住房贷款新增3.81万亿元,占增量贷款的19.1%,较上一年下降了7.2个百分点,低于2014年的水平。从存量上看,2021年末,房地产贷款余额52.17万亿元,同比增长 7.9%。其中,房地产开发贷款余额 12.01万亿元,同比增长0.9%;个人住房贷款余额 38.32 万亿元,同比增长11.3%。房地产贷款余额在全部贷款中的占比下降到27.07%。进入2022年,1-5月份,房地产开发企业到位资金60404亿元,同比下降25.8%。其中,国内贷款8045亿元,下降26.0%。

房地产市场陷入流动性困境,恒大等大型开发商爆发债务违约风险。开发商债务违约,项目大量停工,烂尾楼危机浮现,这又进一步恶化了房地产销售和个人住房贷款。数据显示,今年1-5月,定金及预收款19141亿元,下降39.7%;个人按揭贷款9785亿元,下降27.0%。

不过,有三个事实值得关注:

一是从贷款存量来看,房地产贷款余额在全部贷款中比重依然不低,占比达27.07%。

二是尽管近两年各大行都在降低房地产的贷款比重,但是房地产不良率正在上升。2021年四大行的房地产新增贷款占新增贷款总额的5.7%, 比2020年下降0.39个百分点。但是,房地产市场新增不良贷款占比上升至12%,比2020年增加了4.3个百分点。

三是银行猛踩刹车反而容易触发房地产债务风险,进而引发一系列的烂尾楼和信贷违约事件。在2014这波房地产泡沫中,恒大等开发商非常激进,给他们提供贷款的不少是城商行。截止到2020年6月30日,恒大的信贷账单显示,民生银行的贷款余额最大,为293亿,其次是农行,然后是浙商银行,其中很多是城商行。

今年3月,央行发布了2021年四季度央行金融机构评级结果。评估结果显示,现有316家高风险机构总资产仅占银行业总资产的1%。不过,10%的城商行处于高风险,资产占全部城商行的3%;另外,村镇银行风险最高,高风险机构数量为103家,资产占比为7%。

近期,河南多家村镇银行出现了取款问题。该类村镇银行的问题主要是个别私人股东资金转移和违规放贷上。城商行的风险主要是给房地产企业激进放贷。截至2021年末商业银行不良率为1.73%,较2020末下降0.11个百分点;但是,城商行的不良率在恶化。

我使用《财经》杂志《财经五月花》的研究数据(《百家城商行不良率解析》)。数据显示,2021年,辽沈银行不良率为6.02%,蒙商银行为4.15%,鄂尔多斯银行为3.97%。由于房地产企业贷款风险大幅度上升,城商行房地产业的不良率也水涨船高。晋商银行、锦州银行房地产业的不良率分别为10.29%、9.77%,较2020年末分别增长了10.01个百分点、4.32个百分点。另外,苏州银行房地产业不良率上升至6.65%,天津银行为5.19%,重庆银行为4.71%,江西银行为4.5%,郑州银行为3.47%。以上房地产业不良率主要是房地产企业“贡献”的。

值得注意的是,个人住房贷款一直是银行信贷质量的稳定器,不良率低于制造业贷款、公司贷款和消费贷。截至2021年末,锦州银行、泸州银行、甘肃银行个人住房贷款的不良率分别为1.58%、1.34%、1.3%,其余银行的不良率均低于1%。

如果烂尾楼潮引发集体停贷断供潮,个人住房贷款的违约率定然上升,这将触及银行信贷质量的稳定期。近些年,监管层一直强调避免房地产风险外溢到银行系统,避免系统性金融风险。因为银行风险背后是无数家庭的存款。个人住房贷款的不良率底线是银行系统性风险的底线。从开发商、购房者到银行、广大储户,这是一个难以独善其身的时代。

楼市风云

强制停贷事件也让人们重新审视房地产以及楼市政策。

这轮房地产泡沫高企,高价房确实让人叫苦不迭,当楼市监管急刹车,恒大等大型开发商遭遇债务危机,很多人纷纷叫好。但是,经济是一个系统。房地产开发商大量破产的背后是供应商、投资者讨债无门、血本无归;是建筑工人失业、被拖欠薪水;是一个接一个的烂尾楼,千万家庭的财富和幸福化为泡影。当然,还可能是商业银行房地产业不良率上升。若银行陷入困境,将影响到广大储户的存款安全。如此,没有人能够全身而退、隔岸观火。

这并不是说开发商不能破产,也不是说房价只能涨不能降,而是提出一个问题:该如何监管房地产市场。

当前房地产的问题可以追溯到2008年金融危机。危机爆发后,全球主要国家实施刺激性政策。到2012年,刺激性政策边际衰退,并引发全球产能过剩,原油及原材料价格大跌,PPI下滑至负数。2014年,国际原油价格暴跌45%,国内房地产、钢铁、水泥、煤炭等原材料产能严重过剩,部分央企利润转负,PPI再度下滑。这时国内启动供给侧改革,目的是去库存、去产能、去杠杆。怎么去?

房地产是当时高库存的市场,也是消耗钢铁、水泥、煤炭、玻璃、化工原材料产能的“大户”。于是,全国开启了棚改货币化,从房地产市场入手去库存。所谓棚改货币化,指的是政府直接以货币的方式补偿被拆迁户,后者拿到货币到市场上去买房。

2014年4月,中国央行创设了一种工具叫抵押补充贷款(PSL)。中央银行通过PSL向政策性银行(如国开行)提供贷款,国开行再向地方政府提供贷款。数据显示,当年7月,中国央行向国开行注入为期3年1万亿的PSL,利率4.5%,用于支持棚户区改造、保障房安居工程等。2015年6月,央行再次向政策性银行进行PSL操作,利率下调至3.1%,规模达1.5万亿。PSL的期末余额从2015年5月的6459亿,迅速增加至2017年2万亿左右的规模。

抵押补充贷款多数投向三四线城市和新一线城市,相当于对这些城市的房地产市场定向宽松货币。这波巨额资金彻底激活了全国房地产市场。大型开放商开启高周转模式攻城拔寨,中型地产商意识到这是最后的狂欢,拼命想要跑进前30强所谓的安全区域。郑州、武汉等城市打出“新一线”、“强一线”城市的口号,在全国抢人才、吸引人口,大规模开发新城新房。同时,三四线城市一拥而上,房子下乡,农民进城,房价普涨。商业银行接过政策性银行的火力,大举放贷,房地产业的信贷增量占比过半,城商行大肆向房地产市场投放信贷。同时,地方政府的土地出让金收入也大规模增加。这样就形成了一股房地产大潮,全国城市房价普遍性大涨。

这轮大潮起来,钢铁、水泥等过剩性产能降下来了,PPI快速反弹回正,央企的经营状况改善了,房地产的库存也有所下降,但是房企、家庭和政府的杠杆更高了,开发商在高周转中停不下来了。

接下来就是新冠疫情全球大流行,深圳房价在逆势中高歌。接着,全国楼市迎来了强监管,三道红线、五档限贷、集中供地、美元债监管。

去年,开发商在高周转、高杠杆的运动中突然卡了车轮,出现了大型翻车现场,直接进了 ICU,爆发了信贷流动性危机。今年,信贷流行性危机和经营流动性危机同时来袭,房地产市场的信用已经恶化。债券市场上,债券崩溃,房企难以融资;信贷市场上,资产价格下跌,开发商信用下滑,银行放贷谨慎,且限制性政策未解除;购房市场上,投资者对房地产的预期逆转,购房者担心踩雷烂尾楼。这个市场已陷入债务螺旋,濒临信用破产。

今年各地的救市政策可谓五花八门、花样频出,包括放松、解除限售限购,降低住房贷款利率和首付比,提高公积金贷款额度,出台楼市限跌令,鼓励公共单位、国企团购房,下乡下基层卖房,等等。甚至,存在次贷化趋势,比如首付贷。

事到如今,我们需要思考,房地产如何才能回归正常化?

这关系到宏观经济及银行安全,也关系到千千万万家庭的住房保障和资产安全。

所谓正常化,不是指房企不破产,也不是指价格平稳,而是每一个市场主体能够按照自己预期合意的价格自由交易。房地产价格有涨有跌,购房者、投资者、供应商、银行随行就市。

市场越发达,监管越重要;监管越有效,市场越发达。过去十多年,房地产与调控如影随形,价格上涨调控,价格下跌也调控。如今,我们需要思考调控的目的是什么、效果又如何。当下,只有自由的流动性输入才能化解持续恶化的烂尾楼危机,扭转集体强制停贷势头,避免烂尾楼风险外溢到商业银行。

监管应该服务于市场,目标是降低市场交易费用,维护市场交易公平。有效的监管才能促进房地产正常化,维持政策稳定性,降低信息成本,解除干预价格与供需的政策,让自由的利率价格决定房企的信贷与债券融资,让楼市价格促进房地产的需求与供给的复苏,让市场自己去修复濒临崩溃的信用。总之,该出清的出清,该破产的破产,该复苏的复苏,该繁荣的繁荣。只是这个“该”,不是你我说了算,也不是任何个人说了算,而是价格说了算。

当利率价格、房地产价格不敏捷,那么集体强制停贷风潮就是一种迟到的信号。长期研究经济转轨的匈牙利经济学家科尔奈曾提出,价格的分权机制是一种更优的配置方式。他发现,当价格不张,无法及时发出短缺和风险的信号。极端情况下,经济管理部门只能通过如——某段道路年久失修垮塌造成人员伤亡——这样的事故,才能知道短缺和风险已经到了相当严重的程度。

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