房贷利率调整后月供怎么计算

假设贷款本金为100万、贷款期限30年、调整前的利率为5.2%，在还贷5年后，利率调整为4.2%，按照还款方式不同，具体如下：

1、等额本息

计算公式：每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数】÷[(1+月利率)^还款月数——1]。

注意：“^”代表乘方运算，比如2^3=2__2__2=8,2^4=2__2__2__2=16;

月利率=年利率/12，比如年利率为4.8%，则月利率=4.8%/12=0.4%。

调整前的情况：房贷月供为5489.88元，还贷5年后剩余本金有920860.97元，剩余期限25年(300年)

调整后的情况：按照剩余贷款本金920860.97元、贷款期限25年、贷款利率4.2%、等额本息方式重新计算还款方案，则房贷的月供调整为4962.51元，相当于每月少还了527.37元。

2、等额本金

计算公式：每月还款金额=(贷款本金/还款月数)+(本金—已归还本金累计额)×每月利率;每月还款递减额=贷款本金÷还款月数×月利率。

调整前的情况：首月月供7111.11元，每月还款递减额为12.03元，还贷5年后剩余本金为833333.20元。

调整后的情况：按照剩余贷款本金833333.20元、贷款期限25年、贷款利率4.2%、等额本金方式重新计算还款方案，可知调整后的首月月供额为5694.45元，之后每月递减9.72元。

房贷利率降低的好处有哪些

1、降低还款压力：存量房贷利率下调可以降低月供一族的还款压力，让我们更容易还清贷款本金和利息，减少逾期和拖欠的风险。

2、减轻财务负担：存量房贷利率下调可以减轻我们的财务负担，让我们更加容易承受生活开支和其他支出。

3、促进房地产市场稳定发展：存量房贷利率下调可以降低房地产市场的投资成本，促进房地产市场的稳定发展，避免出现房价过快上涨的情况。

4、提高银行盈利水平：虽然存量房贷利率下调会对银行的收益产生一定的影响，但是可以提高银行的贷款回收率和客户满意度，从而提高银行的盈利水平。

房贷有哪几种还款方式

1、等额本息：这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。

采用这种还款方式，每月还相同的数额，对借款人来说，操作相对简单，每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。但是，它也有缺陷，由于本金归还速度相对较慢，占用银行资金时间较长，还款总利息较以下要介绍的同样期限的等额本金还款法高。

2、等额本金：借款人将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群(比如有些中年人)。

3、一次还本付息：贷款期限在一年(含一年)以下的，到期一次还本付息，利随本清。现在，一年的期限有望最高延长至5年。该方式一般只对小额短期贷款开放。这种还款方式适应的人群面比较窄，必须注意的是，它容易使借款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。

4、按期付息还本：借款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。这种方式适用于收入不稳定人群，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊到几个月。

房贷退税要什么条件

1、是首套房贷款利息：客户背负的房贷不一定都能够用来抵扣个税，只能是首套房的房贷利息才能抵扣个税，对于首套房的认定有明确的标准，一般是购买住房享受首套住房贷款利率的就是首套房，在这种情况下，客户可以用住房贷款利息来抵扣个税，减小生活压力。

2、需要是中国境内住房：客户并不是在所有地区购买房产产生的房贷利息都能够抵扣个税，需要是购买的中国境内住宅产生的利息才能申请抵扣个税，不过这个条件并不算严格，对于大多数客户来说，都能够满足要求。

3、必须还在偿还房贷：客户需要还在还房贷才能用房贷利息抵扣个税，如果客户在纳税年度里面结清了房贷，那么在提交相关资料的时候就不会通过审核，无法用房贷利息抵扣个税。

4、不能同时用租金抵扣个税：个税专项附加扣除的项目有很多，除了房贷利息以外、住房租金、子女教育、大病医疗与赡养老人等等产生的费用都可以用来抵扣个税，不过需要客户注意的是，用住房租金抵扣个税以后，不能继续使用房贷利息来抵扣，两种只能同时存在一个。

5、及时提交了抵扣申请：客户想要用房贷利息抵扣个税，那么就需要及时提交申请，按规定提交了相关的资料，通过了系统审核，如果客户没有在规定时间里面提交房贷利息专项附加扣除的申请，那么本纳税年度里面就不能使用房贷利息抵扣个税了。

房贷利率有什么办法可以降低吗

1、选择合适的银行

不同银行的房贷利率有所不同，选择合适的银行可以大大降低购房者的还款压力。市场上存在很多银行，购房者可以根据自己的需求进行比较后选择合适的银行。

2、办理公积金贷款

如果购房者有正常缴存公积金，且缴存时间、公积金账户余额都符合要求，可以考虑申请公积金贷款，相比于商业银行贷款，公积金贷款利率更低，可以节省不少利息成本。

3、提高信用资质

对于信用资质良好的购房者，往往更受银行青睐，更容易获取低利率的贷款服务。这就要求用户保持按时还款，将负债率控制在较低水平，同时提高个人的收入水平。此外，还应加强与贷款银行的合作关系，在贷款银行办理储蓄、信用卡、理财等业务，争取成为银行的VIP用户。

4、申请组合贷

对于想申请公积金贷款，但是公积金贷款额度不足的购房者，可以考虑申请组合贷款。虽然组合贷款利率高于纯公积金贷款，但是相比于纯商业贷款利率还是有一定优势。

5、缩短贷款期限

贷款期限越长，银行回款的时间就越慢，需要承担的风险就越高，因此借款利率往往也会高一些。因此，通过缩短贷款期限，可以有效降低贷款利率。

6、提高首付比例

提高首付比例，就意味着用户需要贷款的额度也少了，银行需要承担的风险也会减少，所以银行会给予更优惠的利率。

7、提供资产证明

提供资产证明可以增加购房者的信用资质，从而降低房贷利率。可以提供车辆、股票、基金等资产证明，证明自己有足够的还款能力，从而获得更低的房贷利率。

8、办理商转公

如果办理的是商业贷款，且房贷正在还款中，如果条件允许，可以考虑将商业贷款转换为公积金贷款，这样就可以直接降低房贷利率。不过，商转公的办理往往会有一定难度，办理前最好与公积金管理中心确认清楚。

9、等待房贷利率下调

对于采用的LPR浮动利率的购房者，如果已经还贷一段时间，也可以等待LPR的调整。如果LPR发生了下调，等到贷款重定价日(每年1月1日或者贷款对日)，房贷利率将按离重定价日最近一期LPR执行。

10、提前还贷

提前还贷虽然不是直接降低房贷利率，但是通过提前还款可以减少利息支出，与降低房贷利率的目的一致。购房者可以根据自身的情况，选择提前结清或者提前还部分，都可以达到降息的作用。需要注意的是，提前结清越早越好，若是已经还款到贷款中期，提前还贷意义不大。