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“提前还房贷”为啥又掀高潮

| 金成

“提前还房贷”为啥又掀高潮?

只要房贷利率高于理财利率,只要房价还在下跌,且居民预期房价下跌,提前还贷的动机,就一直会存在。下面小编带来“提前还房贷”为啥又掀高潮,对于各位来说大有好处,一起看看吧。

“提前还房贷”为啥又掀高潮

“提前还房贷”为啥又掀高潮

近段时间,“提前还房贷”又掀起了高潮。有朋友告诉我,最近他发年终奖了,计划提前还房贷,但没想到,手机银行APP直接关闭了申请提前还贷的功能。据悉,有的银行可以在手机上申请该功能,但放出的号很少,每天点进去都显示预约已满。到柜台办理,要么窗口很少、要么排好几个小时。即便预约到的,也要等待2-3个月。另外,提前还贷普遍要缴违约金。

事实上,提前还贷潮贯穿2022年。2023年年初,为啥“提前还贷”又掀起高潮?一方面,2022年到现在,尽管房贷利率下降了1个百分点左右,但对老百姓而言,利率还是很高。已经发放的房贷,利率大部分要在5%左右。特别是,2016-2021年,商品房市场在高位运行,那时的房贷利率普遍在5%以上。问题是,现在存款和保本理财的利率,普遍低于3%。

比如,5年期定期存款利率普遍在1.5%(零存整取、整存零取)-3%(整存整取)。此前收益比存款高的货币基金,其收益在2022年比存款利率还要低。在老百姓眼里,过去银行理财一直是没有风险的,但现在也大幅度波动,甚至出现负收益。相对收益更高的资管产品,亏损本金的现象也在2022年不断出现。没有比较就没有伤害,如此一看,房贷利率就很高了。

记得在2014-2017年,那时创业创新风起云涌、地产一年上一个台阶,社会融资需求很旺盛,金融环境也很宽松,金融机构大量发行各类融资产品,老百姓随随便便就能找到6%-10%的投资品种,而且多是刚性兑付的。所以,即便那时房贷利率在5%以上,也是相对便宜的。因此,那会儿大家买房时,都想多申请房贷、少给首付,结余的存款搬家到了理财和资管。

现在,情况不一样了,房贷利率变高了,理财收益走低了,自然就会发生从“尽量多申请房贷”到“争着提前还贷”的逆转。近期,理财收益一度大幅度下滑,甚至出现破净的情形,更是引发了大规模的赎回。回到存款账户上的钱怎么处置?老百姓是聪明的,简单的加减法算得很清晰了,提前还贷是最好的选择,等于变相理财。而且,还有一个非常重要的触发因素,就是近期房贷利率动态调整。

根据央行政策,70个大中城市中,有38个城市的首套房贷利率在2023年不设下限了。这70个城市均为人口规模、经济基本面靠前的城市。全国还有200多个地级市,这些城市大部分的房价在下跌。由此,未来全国绝大多数城市的首套房贷利率取消下限。对存量房贷来说,高利率的弊端更加凸显。这时,要么还贷款,要么还款后卖房,再买房,腾挪为低利率房贷。

对银行来说,近年来对实体贷款利率明显走低,2022年下降了34个基点。国家还要求利率更低的中小微贷款占比不低于30%。由此,房贷就是优质资产了。同时,2022年居民存款同比多增近8万亿,包括理财赎回的资金、预防性储蓄、买房延后的资金,大部分成为定期存款。资金成本在增加,增量房贷申请在下降,存量房贷被提前还贷,银行收益自然受冲击。

2021年上半年,老百姓“排队等待放贷款”,现在却是“排队等待还贷款”。一年多的时间,发生如此大的反差,大背景就是对楼市的预期发生逆转。过去,百姓普遍认为房价会上涨,资产收益远大于房贷利率调高的成本,大家对房贷利率不敏感。现在,对房价的预期逆转了,房子的成本也全面显现,包括房贷、物业、折旧等等,这也是近期楼市低迷的根源之一。

只要房贷利率高于理财利率,只要房价还在下跌,且居民预期房价下跌,提前还贷的动机,就一直会存在。房价下跌城市的房贷利率不再设下限,一方面是为了收缩房贷利率和银行理财产品利率之间的倒挂幅度,另一方面是以降低房贷利率缓冲房价下跌。同时,近期楼市政策更多转向需求端纾困,目的也是激励大家购房,缓解房价下跌的预期。短期内要稳楼市,就得这么做。

一、为了出售房产

我们都知道,购房时办理了住房按揭贷款,房产就抵押给银行了。如果想卖出房子,就必须办理解押手续,而办理解押手续的前提是必须要还清住房按揭贷款。所以,有一部分人提前还贷是以销售房产为目的的。

二、缩短还款期限

银行里有一笔房贷每个月要还,心里总会有那么一点牵挂。一些人不爱欠钱,为此会睡不好、吃不香。所以会想尽一切办法尽早还清房贷,以求得“无债一身轻”的生活状态。

部分提前还贷之后,对于还款会有两种处理方式,一种是降低月供,另一种是缩短还款期限。所以,一些人为了追求更早的实现无债一身轻的理想生活状态,在提前还贷之后就采取缩短还款期限的方式,处理后续的房贷还款。

三、为结婚做准备

许多人是有婚前房产的,但这个房产还有住房按揭贷款。如果这个房贷没有还清,在结婚之后持续进行还贷,那么房产就有部分价值属于婚后财产,这对于日后处理婚姻纠纷是十分不利的。

因此,许多有婚前房产的人,都会选择在结婚之前提前还清贷款,这样房子就属于婚前财产了,也就避免了日后万一离婚所带来的房产损失。

不过如果以为了结婚做准备而提前还清房贷的,就要防止“洗房”情况的发生。什么是洗房?简单地说,就是结婚之前,一方已经准备好婚房,结婚之后另一方以某种理由要求卖掉房子,再以夫妻双方的名义购买一套更好的改善性住房。之后,由于某种原因离婚了,另一方就分割走了一半的房产。

“洗房”的具体案例:上海的江阿姨给儿子婚前买好了一套两居室。很快婚后儿媳妇要求将此卖掉,再买一套大一点的三居室,未来可以生孩子。没想到婚后的三居室买到之后很快就离婚了,儿媳妇分了50%的房产。

四、获取更佳的理财效果

有一笔还贷要支付,这会增加经济生活成本。按目前4.1%的年利率来计算,100万元的房贷,一年就要支付4.1万元的利息。这笔利息对于工薪阶层来说,压力也是不轻的。

从理财的效果来说,如果你有一笔闲钱,不能获得4.1%的年投资收益率,那么将这笔闲钱提前还房贷,将是一个不错的选择,能获取维持原先房贷状态更佳的理财效果。

例如,你有一笔100万元的闲置资金没有良好的投资去处,存了一年期的银行定期存款,按年利率2%计算,一年获得2万元的利息。如果你将这笔闲置资金提前归还了100万元的房贷,那么你将额外增加2.1万元(4.1万元—2万元)的收入,从而取得更佳的理财效果。

另外,提取住房公积金还房贷也是属于增强理财效果的范围。因为账户中的住房公积金的存款利息是这样规定的:上年度归集缴存的公积金余额,按3个月定期存款利率(目前是1.35%)结息,当年度归集的公积金按活期利率(目前是0.25%)结息。

例如,你提取了上年度公积金余额50000元用来提前还房贷,按4.1%的房贷利率计算,你将增加1375元的理财收入。如果你提取的五万元公积金是本年度缴存的,那么你将增加1925元的理财收入。

但以增加理财效果为目的的提前还贷,必须要注意一个如下所说的事项。

提前还贷之后,你个人或是家庭的现金流就会减少,个人或者是家庭抵抗风险的能力就会降低。

从目前来看,住房按揭贷款是普通家庭最容易获取的银行贷款,也是利率较低的贷款。一旦提前还房贷了,你就很难将这部分资金再贷出来,即便是以其他方式(例如房产抵押贷款)贷出来了,利率也会高于第一套房产房贷利率。

因此,再以获取更加理财效果为目的的提前还贷时,就要充分考量和综合个人和家庭的各个方面因素,特别要考虑将来几年是否有大宗消费,比如买车、创业、小孩上学择校、再购房等需求。也就是说,你要充分考虑,为了保持这个现金流,值不值得增加维持房贷现状的成本。

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