二手房交易流程及费用

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。以下是小编整理的二手房交易流程及费用，希望可以提供给大家进行参考和借鉴。

二手房交易流程

(1、了解房子状况。买方了解房子整表现状及产权状况，要求卖方供给合法的证件，包含房子拥有权证书、身份证件及其它证件。

(2、签合同。如卖方供给的房子合法，能够销售，买方能够交纳购房定金(但不是商品房销售的必经程序)。销售两边经过洽谈，对房子位于方位、产权状况及成交价格、房子交给期限、房子交给、产权处理等达到一致意见后，两边签定至少一式三份的房子销售合同。

(3、请求过户。销售两边共同向房地发销售处理部分提出请求，处理部分要查验有关证件，检查产权，对契合上市条件的房子准予处理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面赞同的状况，则回绝请求。

(4、立契。房地发销售处理部分审阅赞同后，销售两边能够处理立契手续。

(5、交交税费。税费的构成比较杂乱，要依据销售房子的性质而定。比方房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6、处理产权搬运过户手续。销售两边在房地发销售处理部分处理完产权改变注册后，买方凭收取房子拥有权证通知单到发证部分申领新的产权证。

(7、买方收取房子拥有权证、付清一切房款，卖方交给房子并结清一切物业费后两边的二手房子销售合同所有实行结束。

二手房交易费用

(1、购房方支付：

契税：是由购房人支付的一项税费，住宅类房屋的契税在1%～3%之间，各地根据购房时间、购房面积、购房单价、购房政策等各项因素有所调整，最低低于总结的1%。

营业税：也是由购房人支付，最新的政策是如果二手房房产证已满五年，那么就免征营业税。如果未满五年，营业税及所有附加在5.6%左右。

土地增值税：二手房如果是非住宅类的房产，那么要支付土地增值税，商铺、酒店和写字楼的税率是10%吗，其他类型为5%。

(2、售房方支付：

个人所得税：是由卖房人支付，普通住宅的税率为1%，非普通住宅和非住宅为1.5%。如果售卖的房屋是家庭唯一住宅，并房产证满2年，将免征个税。

(3、双方支付：

印花税：合同和具有合同性质的凭证都需要缴纳印花税，二手房交易中主要是收取二手房买卖合同的印花税。这项税费买卖双方各支付0.05%。

房地产交易手续费：房地产交易后续费房地产交易手续费是根据交易房屋的面积计算，如果平方面积越大，那么费用就越高。收费标准时每平方6元。买卖双方各支付一半。

购买二手房要注意什么

1、在签订购房合同前，一定要注意查看卖家的房产证，最好让卖家出示官方渠道获取的电子房产证，核验卖家是真实权利人后再交易。如果卖家不是房产证上的权利人，那么他是无权出售房子的，购房合同极有可能会因此被认定无效。为什么要查看电子房产证呢?因为纸质房产证很容易造假，通过官方渠道查看的电子房产证是造不了假的。

2、一定要去房管局查册。房产证没有实时记录查封，抵押等信息。如果卖家拿房子去抵押贷款，或者房子被法院查封，那么就得解除查封，抵押后才能办理过户到买家名下的手续。房管局会在登记簿上实时记录房屋的查封，抵押信息，通过查册就能看到房子有没有被查封、抵押。可以让卖家提供最新盖有房管局公章的查册表来核验查封抵押信息。

查册表显示存在有效的查封，抵押，那么就得慎重对待了。如果只是当初按揭贷款买房造成的查封，抵押，那一般没问题，银行一般是愿意配合解除查封，抵押的，配合办理过户的。如果还有其他原因造成的，一定要先让卖家搞定查封，抵押后，再给钱。不然导致到时给了钱，又过不了户。

查册除了看查封抵押信息外，还得看查册表有没有一些特殊的注记。比如未交土地出让金，部队经济房，限价房，违建信息，办案注记等信息。如果发现这些有信息，一定要咨询房管局，问清楚有这些信息影不影响过户?如果过不了户，那就不要买了。如果能过户，但是要补交税费的，要问清楚大概要补多少钱，然后和卖家协商这个钱由谁出。

3、问清楚卖家房屋有没有租出去。有租出去的话，按照买卖不破租赁的规定，租客只要按原来租房合同交租金就可以继续住到合同期满，新房东不能要求租客搬走的。所以发现有租出去的情况，要跟卖家协商清楚，是让卖家搞定租客搬走后再买，还是租客不搬走但由自己收租。

4、要核查清楚卖家有没有欠缴水电煤气物业等。签合同时要写明这些欠费由卖家承担，与自己无关，避免不必要的麻烦。

5、如果买房是入户，学位等特殊需要的，一定要先了解能不能入户，入学。可以咨询公安局，教育局入户学位政策。最好是在购房合同写明如果是卖家原因占用了户口，学位导致自己入不了户，上不了学的，自己可以要求卖家赔偿多少钱等违约责任。

6、不要私自直接向中介个人账户打钱。先咨询当地房管局二手房买卖有没有资金监管账户，有资金监管账户的话，一般是打钱到监管账户预存，等房屋过户到自己的名下后，监管账户才会把钱给到卖家，防止卖家或者中介携款跑路。如果当地没有这样的监管账户，可以先问中介或者朋友亲戚等平常是怎么转账的。一般是转钱到中介公司对公账户，等过户后，中介公司才转账给业主。尽量避免直接转账到业主个人名下账户。在转账时要备注好购房款，要确认是中介公司的对公账户，或者是业主自己名字的账户。切记一定不要转给中介个人的账户，或者业主亲戚朋友的账户!!!!

7、尽量多打听房屋情况，比如是否为凶宅，卖房原因，邻居情况，小区物业情况等。如果业主是欠了高利贷，从事非法活动等原因卖房的，不要买!避免无辜惹祸上身。如果打听到邻居，物业有令人难以忍受情况的，不要买!不然又烦到自己了